Depuis le 1er novembre 2021, il existe un dispositif expérimental d’encadrement des loyers des locaux d’habitation sur les communes de Lyon et Villeurbanne, qui depuis son instauration n’a pas manqué de préoccuper les investisseurs et professionnels de l’immobilier.
Le législateur a (heureusement pour eux) prévu une exception à l’application de ce plafond, en prévoyant la possibilité de fixer un “complément de loyer” qui n’est pas soumis au plafonnement, lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.
Les investisseurs et gestionnaires locatifs lyonnais ont depuis appris à jouer avec ces nouvelles règles, en imposant des compléments de loyers plus ou moins justifiés aux locataires, sans jamais vraiment savoir s’ils étaient dans leur droit, puisqu’aucune décision de justice n’a encore été rendue sur la question.
La loi du 16 aout 2022 est venue durcir ce dispositif en interdisant pour les baux signés à compter du 18 août 2022, l’application d’un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- des sanitaires sur le palier,
- des signes d’humidité sur certains murs,
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G,
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
- un vis-à-vis à moins de dix mètres,
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
- une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Ce nouveau coup de semonce du législateur n’a pas manqué de réveiller les inquiétudes des gestionnaires et investisseurs, qui se tournent alors vers les professionnels du droit à la recherche de nouvelles failles dans ce dispositif.
La solution pourrait bien résider dans l’article 140 de la loi Elan (III. B.), qui prévoit que le locataire qui souhaite contester un complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation et que cette saisine est un préalable obligatoire avant toute action en justice, à peine d’irrecevabilité.
Ainsi passé ce délai de trois mois, qui est bien évidemment méconnu du grand public, le locataire n’est plus recevable à saisir le juge pour contester un complément de loyer, qui devient donc de fait légal jusqu’au terme du bail en cours.