Un bâtiment détruit par un incendie peut être reconstruit à l’identique pendant dix ans, même si le PLU a changé entre-temps. Mais que se passe-t-il si la demande est déposée quelques semaines avant l’échéance et que le maire refuse en appliquant le PLU en vigueur ? Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la cour administrative d’appel de Marseille donne raison au propriétaire et enjoint à la commune de délivrer le permis.
L’affaire : une demande déposée trois semaines avant l’échéance
Le 13 juin 2011, un incendie détruit un bâtiment mixte, à la fois habitation et atelier artisanal. Le 21 mai 2021, moins de dix ans après le sinistre, le propriétaire dépose une demande de permis de construire pour le reconstruire à l’identique, soit environ 250 m².
Le 1er octobre 2021, après l’expiration des dix ans, le maire refuse le permis. Il oppose plusieurs articles du règlement du PLU en vigueur : distances d’implantation, espaces verts, sécurité des accès, nuisances.
Le tribunal administratif de Toulon rejette le recours du propriétaire le 28 juin 2024. Celui-ci fait appel.
Ce que juge la cour
L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié en vertu d’une autorisation d’urbanisme, détruit ou démoli depuis moins de dix ans, sans que les règles d’urbanisme ne soient opposables. Seuls le PLU ou un plan de prévention des risques naturels peuvent en disposer autrement. La cour en tire trois enseignements.
1. Le délai de dix ans s’apprécie à la date du dépôt de la demande. Il suffit que la demande soit déposée avant l’échéance. La durée de l’instruction et une décision intervenue après les dix ans sont sans incidence sur le droit du pétitionnaire.
2. Le maire doit examiner la demande au regard du régime dérogatoire. En se fondant uniquement sur les règles ordinaires du PLU, alors que la demande était présentée au titre de la reconstruction à l’identique, le maire a commis une erreur de droit. Ce régime a précisément pour objet d’écarter les règles d’urbanisme adoptées après la construction initiale.
3. Les motifs de substitution avancés par la commune échouent. Le PLU ne limitait la reconstruction à l’identique qu’en zone inondable, ce qui n’était pas le cas de la parcelle. Quant à l’atteinte à la sécurité publique (article R. 111-2 du Code de l’urbanisme), la commune ne démontrait pas que l’activité artisanale ou que l’accès au terrain exposaient les occupants à un danger grave, certain et prévisible.
La cour annule le jugement et le refus de permis. Elle enjoint au maire de délivrer le permis dans un délai de deux mois et condamne la commune à verser 2 000 euros au titre des frais de procédure.
Ce qu’il faut en retenir
Pour les propriétaires et porteurs de projet : la date qui compte est celle du dépôt de la demande, pas celle de la décision. Visez expressément l’article L. 111-15 dans votre dossier et rassemblez les preuves de la date du sinistre et de l’édification régulière du bâtiment d’origine.
Pour les communes : une demande de reconstruction à l’identique s’instruit d’abord au regard de ce régime dérogatoire. Lui opposer les règles ordinaires du PLU expose à l’annulation et à une injonction de délivrer le permis. Si la commune souhaite encadrer ce droit, elle doit le prévoir expressément dans son PLU.
Le cabinet Initio Avocats conseille et défend les collectivités locales et les porteurs de projet en droit de l’urbanisme et en contentieux des autorisations d’urbanisme.
Référence : CAA Marseille, 1re ch., 17 septembre 2026, n° 24MA02221.