1-URBANISME
- Préemption urbaine : la réalité du projet s’apprécie à la date de la décision
Une collectivité peut légalement préempter dès lors qu’elle justifie, à la date de sa décision, de la réalité d’un projet d’aménagement répondant aux objets de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que ses caractéristiques précises ne sont pas arrêtées et que sa date de réalisation reste incertaine, faute d’avoir encore acquis les autres parcelles nécessaires pour le projet (CE, 25 mars 2026, n° 504317).
- Permis de démolir et de construire : deux actes distincts, même en cas de demande unique
Saisi pour avis, le Conseil d’État rappelle que le permis de construire et le permis de démolir, même présentés dans une demande unique et instruits ensemble, constituent des actes distincts. L’administration qui refuse la démolition ne peut, pour ce seul motif, rejeter l’ensemble : elle doit statuer sur le volet construction, qui peut être délivré sans autoriser la démolition (CE, avis, 30 mars 2026, n° 510664).
- Autorisation transférée en cours d’instance: le titulaire initial et le nouveau bénéficiaire peuvent se pourvoir en cassation
Statuant en Section, le Conseil d’État juge qu’en cas de transfert d’une autorisation d’urbanisme, tant le titulaire initial que le nouveau bénéficiaire ont qualité pour se pourvoir contre le jugement d’annulation, même si un seul a été mis en cause. Il précise que le terrain devenu inconstructible ne fait pas, à lui seul, obstacle à la régularisation du vice sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme (CE, Section, 31 mars 2026, n° 494252).
- Permis valant autorisation d’exploitation commerciale : régularisation par un modificatif
Le Conseil d’État admet qu’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale peut être régularisé par un permis modificatif constatant que le projet n’y est plus soumis — ici, un projet sur friche non renaturée n’engendrant pas d’artificialisation des sols, après signature d’une convention ORT. Les moyens dirigés contre le permis initial sur ce point deviennent alors inopérants (CE, 7 avril 2026, n° 497595, 497601).
- Stationnement : la concession « à long terme » vaut pour les parcs publics comme privés
Lorsqu’il ne peut réaliser les aires de stationnement imposées par le PLU, le pétitionnaire peut s’en acquitter par une concession dans un parc existant. Le Conseil d’État juge que la condition de concession « à long terme » posée par l’article L. 151-33 du Code de l’urbanisme s’applique indifféremment aux parcs publics et aux parcs privés (CE, 7 mai 2026, n° 504464).
- Référé-suspension : l’urgence est présumée pour les retraits de PC
Rappel : le référé-suspension est une procédure d’urgence permettant d’obtenir la suspension d’une décision administrative. Cela implique la démonstration d’une urgence et d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision.
La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 a créé une présomption d’urgence pour les référés-suspension formés contre une décision de refus d’autorisation d’urbanisme (nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme).
Le Conseil d’État a, très récemment, précisé que cette présomption d’urgence s’applique également pour les décisions de retrait d’une autorisation d’urbanisme (CE, 17 juin 2026, n°513099).$
- La fin des travaux n’empêche pas la régularisation !
Un pétitionnaire peut solliciter et obtenir un permis de construire de régularisation pour un ouvrage achevé, alors même que le permis initial fait l’objet d’une contestation.
Le pétitionnaire peut produire cette autorisation de régularisation en cours d’instance, même si le juge ne l’a pas invité à le faire (CE, 11 juin 2026, n°502264).
- La fin des travaux n’empêche pas la régularisation !
Rappel : l’article L. 480-14 permet à une collectivité locale de saisir le juge judiciaire afin d’obtenir une condamnation à démolir des travaux réalisés en violation des règles d’urbanisme. Cette action se prescrit en 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
La Cour de cassation a, récemment, précisé que le juge doit vérifier si une régularisation est possible et si le contrevenant l’accepte avant de prononcer une telle condamnation (Cass., Civ. 3ème, 18 juin 2026, n°24-14.342).
La Cour de cassation a appliqué la réserve d’interprétation émise dans ce sens par le Conseil constitutionnel qui avait examiné la constitutionnalité de ce dispositif.
- Permis de construire : l’article L. 422-7 et le principe d’impartialité sont deux exigences distinctes
Le Conseil d’État juge que les décisions d’urbanisme sont cumulativement soumises à l’article L. 422-7 du Code de l’urbanisme, qui impose le dessaisissement du maire intéressé au projet, et au principe d’impartialité, qui doit être respecté durant toute l’instruction. La cour qui apprécie ces deux exigences au regard d’une règle unique commet une erreur de droit (CE, 29 juin 2026, n° 496823).
2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS
- Pénalités de retard : les difficultés financières de l’entreprise ne changent rien !
Rappel : le juge a le pouvoir d’augmenter ou de diminuer les pénalités contractuelles lorsque le montant est manifestement excessif ou dérisoire eu égard au montant du marché (CE, 29 décembre 2008, OPHLM DE PUTEAUX, n°296930 – CAA de Nancy, 27 mai 2026, n°22NC00319).
La Cour administrative d’appel de Paris a jugé que les difficultés financières du titulaire ne peuvent, à elles seules, justifier une modération du montant des pénalités de retard et même si cela a entraîné le placement de l’entreprise en redressement judiciaire (CAA de Paris, 29 mai 2026, n°23PA05404).
- Analyse des candidatures : pas d’obligation de transmettre l’intégralité du DCE !
Le juge des référés précontractuel de Lyon a récemment jugé que l’acheteur n’est pas obligé de transmettre l’intégralité du DCE aux candidats au moment de l’analyse des candidatures dans le cadre d’une procédure négociée.
Le juge a retenu que cette pratique ne méconnaît aucune règle de publicité ou de mise en concurrence (TA de Lyon, 7 mai 2026, n°2605612).
Cette solution devrait toutefois être réservée aux seules procédures restreintes.
- Solliciter trois devis ne vaut pas engagement d’une procédure de mise en concurrence
Le Conseil d’État a jugé que le choix d’un acheteur, dispensé de publicité et de mise en concurrence, de solliciter trois devis avant de conclure un contrat n’emporte pas application des règles de publicité et de mise en concurrence prévues par le Code de la commande publique (CE, 17 avril 2026, n°503412).
- Égalité de traitement : imposer la reprise d’un contrat conclu avec un candidat est irrégulier
L’autorité concédante définit librement son besoin, mais ne peut fixer des exigences qui avantagent un candidat sans être nécessaires à l’exécution du contrat. Est ainsi irrégulière la clause imposant au futur délégataire d’une DSP d’eau potable de reprendre un contrat d’achat conclu avec l’un des candidats, sans qu’il soit établi que les volumes concernés étaient nécessaires au service (CE, 16 juin 2026, n° 513564).
- Résiliation d’un accord-cadre non exécuté et indemnisation du titulaire
L’absence d’émission d’un bon de commande n’exclut pas le droit à indemnisation du titulaire en cas de résiliation de l’accord-cadre.
Le titulaire peut prétendre à l’indemnisation des frais et investissements engagés en vue de l’exécution du contrat (CE, 18 juin 2026, n°502577).
- Résiliation pour motif d’intérêt général : le contrat peut limiter l’indemnisation du délégataire
Rappel : la personne publique peut toujours résilier unilatéralement un contrat administratif pour un motif d’intérêt général, sous réserve des droits à indemnité de son cocontractant.
Le Conseil d’État a jugé que, lorsque le contrat énumère limitativement les préjudices ouvrant droit à indemnisation, le délégataire ne peut prétendre à la réparation de préjudices qui n’y figurent pas. En l’espèce, la reprise en régie du service pour développer un nouveau projet culturel constituait bien un motif d’intérêt général, et les frais d’un emprunt non affecté à l’exécution du contrat n’étaient pas indemnisables (CE, 6 juillet 2026, n°507234).
- Contester le montant de la redevance domaniale sans remettre en cause tout le titre d’occupation : c’est possible !
L’occupation du domaine public implique le paiement d’une redevance.
Le Conseil d’État a, récemment, rappelé que le bénéficiaire de l’autorisation peut contester le montant de la redevance sans que cela n’entraîne une annulation de l’intégralité du titre d’occupation.
En cas d’annulation de la redevance, le gestionnaire du domaine doit la fixer de nouveau en tenant compte des directives du juge. La nouvelle redevance s’applique rétroactivement depuis le début de l’occupation (CE, 2 juin 2026, avis n°513349).
- Domaine public : le déclassement ne vaut pas, à lui seul, désaffectation
Rappel : un bien ne peut être déclassé du domaine public que s’il a cessé d’être affecté à un service public ou à l’usage direct du public (article L. 2141-1 du CGPPP).
Le Conseil d’État précise que cette désaffectation doit être effective à la date du déclassement : elle résulte soit d’une situation de fait — le bien n’étant plus matériellement utilisé par le public —, soit d’un acte supprimant l’affectation. La décision de déclassement ne saurait, à elle seule, emporter désaffectation ; juger le contraire est une erreur de droit (CE, 6 juillet 2026, n°502005).
- Régularité de l’offre : gare au non-respect strict du DCE !
Le Conseil d’État vient de rappeler qu’une offre ne respectant pas strictement les exigences du DCE doit être rejetée comme étant irrégulière.
Le candidat avait déposé une offre pour des produits ne correspondant pas strictement aux spécifications mentionnées dans le cahier des charges (CE, 5 juin 2026, n°511300).
- Assurance dommages-ouvrage : les travaux de reprise ne valent pas reconnaissance de responsabilité
Le Conseil d’État juge que des travaux de reprise financés par l’assureur dommages-ouvrage, dans le cadre du préfinancement prévu avant toute recherche de responsabilité (article L. 242-1 du Code des assurances), ne valent pas, à eux seuls, reconnaissance tacite de responsabilité par le constructeur. Ils n’interrompent donc pas la prescription décennale (CE, 13 avril 2026, n° 508218).
- Réserves à réception et point de départ de la garantie décennale
Rappel : La garantie décennale couvre les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination et/ou compromettant sa solidité. Cette garantie s’applique pendant une durée de 10 ans à compter de la prise d’effet de la réception.
Quel est le point de départ de ce délai en cas de réserves à la réception ?
Pour des désordres relatifs à des travaux ayant fait l’objet de réserves à la réception – le Conseil d’État vient de préciser que le délai de 10 ans court à compter de la levée des réserves (CE, 16 juin 2026, SYMALIM, n°512524).
- Variantes en commande publique : ce que change la loi de simplification de la vie économique (SVE)
La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie notamment le régime des variantes en commande publique :
Avant ce texte, les variantes étaient par principe autorisées, sauf clause contraire dans le DCE, pour les MAPA. Le régime était inverse dans les procédures formalisées.
3-GESTION IMMOBILIERE DES COLLECTIVITES LOCALES
- Régulariser un acte administratif sans nouvelle décision : c’est possible !
Le Conseil d’État a retenu qu’un acte administratif peut être régularisé sans nouvelle décision dès lors que :
-les mesures de régularisation entreprises n’ont pas eu d’influence sur la portée de la décision initiale ;
-l’administration confirme, de manière non équivoque, l’acte initial par ses observations au cours de l’instruction.
Le Conseil d’État ouvre une brèche permettant une régularisation plus rapide des actes administratifs illégaux (CE, 7 mai 2026, n°499073).
BONUS : JURISRPUDENCE CABINET
- Provisoire ou pas provisoire ?
Le cabinet est récemment intervenu pour un centre hospitalier qui était confronté à des difficultés pour la restitution de dossiers médicaux par un prestataire archiveur.
Nous avions saisi le juge des référés du Tribunal administratif de Toulon pour obtenir une condamnation du prestataire à restituer les dossiers médicaux sous astreinte financière – pour cela nous nous sommes appuyés sur une décision du Conseil d’Etat ayant tranché dans le sens d’un centre hospitalier confronté à la même problématique.
Le Conseil d’Etat avait jugé que les nécessités de continuité du service public justifient une injonction du prestataire à remettre les dossiers – le traitement financier du contrat peut être traité ultérieurement par le juge du contrat (CE, 29 juillet 2002, CENTRE HOSPITALIER D’ARMENTIERES, n°243500).
Le Juge des référés de première instance a refusé de faire droit à la demande en retenant que la condamnation sollcitée n’est pas une mesure provisoire échappant au champ de compétence du Juge des référés.
Le Conseil d’Etat nous a suivi et a enjoint le prestataire à restituer les archives dossiers médicaux à l’établissement public hospitalier sous astreinte financière (CE, 19 juin 2026, n° 513138).
Le CABINET INITIO AVOCATS accompagne les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier sur les problématiques d’urbanisme et de commande publique.