1-URBANISME
- Lotissement et transfert de propriété : le Conseil d’État assouplit la preuve du transfert de propriété pour sécuriser les permis de construire
Dans un arrêt du 13 mars 2026, le Conseil d’État apporte des précisions importantes sur le régime des lotissements et la sécurisation des autorisations d’urbanisme. Il confirme qu’une division foncière constitue un lotissement dès lors qu’au moins un des terrains issus est destiné à être construit.
Surtout, la Haute juridiction assouplit l’appréciation de la condition de transfert de propriété exigée pour bénéficier des droits attachés au lotissement. En effet, il suffit que ce transfert soit juridiquement acté avant la délivrance du permis de construire, même si la cession effective est reportée en application d’une condition suspensive relative à l’obtention de ce permis de construire.
Cette décision renforce ainsi la sécurité juridique des porteurs de projets immobiliers en facilitant l’invocation des droits issus d’un lotissement autorisé. (CE, 13 mars 2026, n°495524)
- L’administration doit refuser un projet incompatible avec les règles d’urbanisme ou insuffisamment desservi
Le Conseil d’État rappelle que les opérations de lotissement, même lorsqu’elles se limitent à une simple division foncière sans projet de construction immédiat, doivent respecter les règles d’urbanisme applicables.
Il en découle que l’autorité compétente est tenue de refuser un permis d’aménager ou de s’opposer à une déclaration préalable lorsque le projet, tel qu’il ressort du dossier, est susceptible de permettre l’implantation de constructions qui ne pourront pas, par la suite, être conformes aux règles d’urbanisme.
Il en va de même lorsque le projet nécessite des travaux de raccordement aux réseaux publics (eau, assainissement, électricité) et que l’administration n’est pas en mesure de préciser les conditions de leur réalisation, notamment le délai et l’identité du concessionnaire de service public devant exécuter ces travaux. (CE, 2 mars 2026, n° 500405)
- Après « google earth», attention à l’utilisation par le juge de « google maps » !
Fidèle à sa décision du 30 décembre 2025, le Conseil d’État rappelle dans une nouvelle décision, que le tribunal qui, sans avoir préalablement informé les parties, s’est fondé sur des données issues la consultation de « google maps » et ne ressortant pas des pièces du dossier, méconnait le principe du contradictoire et a entaché son jugement d’irrégularité. (CE, 13 février 2026, n° 505888).
Pour rappel, le Conseil d’État avait déjà annulé un jugement en décembre 2025, au motif que le juge ne peut pas, de sa propre initiative, utiliser des données ressortant du site internet « google earth » sans informer préalablement les parties. (CE, 30 décembre 2025, n°500942).
- Le changement d’adresse ou la disparition juridique du titulaire de l’autorisation d’urbanisme n’exonère pas l’auteur du recours de la formalité de notification
Une commune avait interjeté appel d’une décision ayant annulé une décision de retrait de deux permis de construire, mais n’avait pas notifié son recours au titulaire de l’autorisation. Elle soutenait avoir été dans l’impossibilité d’accomplir cette formalité, la société bénéficiaire du permis ayant quitté l’adresse connue de la commune et rouvert un autre établissement sous un numéro SIRET différent.
La Cour d’appel de Bordeaux a déclaré irrecevable son recours, au motif que même en cas de disparition juridique du titulaire de l’autorisation, la formalité de notification exigée par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme demeure, dès lors que la notification peut régulièrement être faite soit à celui-ci, soit à la personne qui vient à ses droits. (CAA Bordeaux, 3 février 2026, n° 23BX01700).
- Les exceptions aux règles générales de hauteur du PLU ne se présument pas !
Dans cette affaire, l’État contestait une annulation partielle d’un permis de construire qui l’autorisait à ériger un bâtiment de plus de quatre étages dans une zone où les constructions ne pouvaient comporter plus de 3 niveaux et ne pouvaient dépasser 11 mètres de hauteur.
Pour l’État, le PLU qui indiquait que ces règles « doivent en principe être observées », sans aucune autre précision, admettait nécessairement des exceptions permettant d’y déroger.
Pour le Conseil d’Etat, à peine d’illégalité, les exceptions à une règle générale de hauteur des bâtiments dans un PLU doivent être suffisamment encadrées et explicites. À défaut, le règlement d’un PLU s’appliquant « en principe », doit être regardé comme ne prévoyant aucune exception. Le recours de l’État a donc été rejeté. (CE, 28 janvier 2026, n° 500730)
2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS
- L’autorité administrative peut toujours renoncer à l’attribution d’une concession pour un motif d’intérêt général
La Cour administrative de Marseille rappelle qu’une personne publique qui a engagé une procédure de passation d’un contrat de concession ne saurait être tenue de conclure le contrat. Elle peut décider, sous le contrôle d’un juge, de renoncer à le conclure pour un motif d’intérêt général.
Elle ajoute qu’aucun principe ni aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au conseil municipal de motiver une délibération déclarant sans suite pour un motif d’intérêt général une procédure relative à l’attribution d’une concession. CAA Marseille, 16 mars 2026, n° 25MA00821
- Pas de réclamation sans chiffrage détaillé et justifié !
Le Conseil d’Etat a précisé qu’un règlement de concours de maîtrise d’œuvre peut régulièrement prévoir le versement d’une prime aux candidats même en cas d’émission d’une offre non conforme au règlement de la consultation (CE, 10 décembre 2025, n° 496633).
- Abandon de cession de terrain : la commune n’est pas tenue d’indemniser !
Le Conseil d’État rappelle qu’un simple courrier sollicitant le paiement d’une facture ne constitue pas une réclamation au sens du CCAG.
Pour être juridiquement valable, la réclamation doit comporter une argumentation précise. Le titulaire doit expliquer pourquoi il conteste la position de l’acheteur public, détailler chaque chef de contestation, indiquer le montant réclamé et surtout préciser les bases de calcul de ces sommes.
Une lettre ou un mémoire du titulaire du marché ne peut être qualifié de réclamation au sens du CCAG que s’il expose de manière précise les motifs du différend et mentionne, le cas échéant, pour chacun des chefs de contestation, le montant des sommes réclamées ainsi que leur justification. (CE, 3 mars 2026, n° 500923)
- Attention au délai de prescription d’une pénalité contractuelle !
Dans le silence du contrat, le délai de prescription d’une pénalité contractuelle court, à compter de la date à laquelle la personne publique a eu les connaissances suffisanmment certaines des éléments lui permettant d’infliger cette pénalité. (Conseil d’État, 27 février 2026, n° 494778).
Conformément à la jurisprudence antérieure du Conseil d’Etat ce délai est de 5 ans (CE, 20 décembre 2024, CENTRE HOSPITALIER DU SUD SEINE-ET-MARNE, n°488339 – CE, 30 décembre 2024, CHAMBRE D’AGRICULTURE DE LA REGION NORMANDIE, n°491818).
- Le titulaire a droit à une indemnisation en cas du retard préjudiciable du maître d’ouvrage dans l’attribution d’un lot
Le titulaire d’un marché sollicitait une indemnisation au titre de l’allongement de la durée du chantier, en raison du retard pris par le maître d’ouvrage dans l’attribution d’un lot nécessaire à la mise au point technique de tous les autres lots.
En attribuant avec retard ce lot, sans justification, le maître d’ouvrage a commis une faute justifiant que le titulaire puisse être indemnisé du préjudice induit par cet allongement. (CAA Paris, 23 janvier 2026, n° 24PA02164).
3-GESTION IMMOBILIERE DES COLLECTIVITES LOCALES
- Indemnisation de l’occupant du domaine public en cas de résiliation anticipée de l’autorisation d’occupation
Le Conseil d’État rappelle que le gestionnaire du domaine public peut mettre fin de manière anticipée à une autorisation d’occupation pour un motif d’intérêt général, même en l’absence de faute de l’occupant.
Toutefois, cette résiliation ouvre droit à indemnisation au profit de l’occupant, dès lors que celui-ci subit un préjudice direct, matériel et certain. Cette réparation peut couvrir, d’une part, les gains dont l’exploitation conforme de l’autorisation l’a privé et, d’autre part, les dépenses engagées pour les besoins normaux de l’occupation qui n’ont pu être amorties sur la durée initialement prévue. (CE, 16 février 2026, n° 493569).
- Vente immobilière communale : le Conseil d’État précise quand les droits de l’acheteur tiennent… ou s’éteignent.
Par une décision du 16 mars 2026, le Conseil d’État juge qu’une délibération autorisant la vente d’un bien du domaine privé communal constitue un acte créateur de droits dès l’accord sur la chose et le prix, même en présence de conditions suspensives.
Toutefois, ces droits ne se maintiennent que si les conditions sont réalisées ou demeurent susceptibles de l’être dans le délai prévu, ou à défaut dans un délai raisonnable.
Les conditions stipulées au seul bénéfice de l’acheteur peuvent être librement levées par celui-ci, consolidant ainsi ses droits. À défaut de réalisation des conditions, la commune peut abroger la délibération initiale sur le fondement de l’article L. 242-2 du CRPA : dans un délai de 4 mois à compter de l’émission de la délibération et si elle est entachée d’une illégalité. (CE, 16 mars 2026, n° 493615)
BONUS
- Pas d’indemnisation pour un acrobate qui chute d’une sculpture installée sur la voie publique :
Le tribunal administratif de Lyon a été saisi par un artiste sollicitant l’indemnisation de préjudices causés par la chute sur son genou d’une sculpture sur laquelle il était monté.
Pour rejeter sa demande, le tribunal a estimé que la sculpture ne constituait pas un ouvrage public, faute d’être fixée de manière pérenne au sol et de présenter un caractère immobilier.
En l’absence d’ouvrage public, la responsabilité de la commune ne pouvait donc être engagée pour défaut d’entretien normal. L’occasion pour le tribunal de préciser, comme si besoin en était, qu’il n’est communément pas permis de grimper ou de s’asseoir sur une œuvre d’art, sauf indication contraire.
Le Tribunal souligne en outre que les dommages ayant trouvé leur origine exclusive dans la faute commise par le requérant qui ne pouvait ignorer, compte tenu de son statut professionnel d’acrobate, qu’un tel usage n’était pas conforme à la destination de l’œuvre, la responsabilité de la Commune ne peut qu’être écartée. TA Lyon, 24 février 2026, n°2402058
Le CABINET INITIO AVOCATS accompagne les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier sur les problématiques d’urbanisme et de commande publique.