- La publication et la transmission au préfet suffisent à rendre exécutoire un droit de préemption urbain (DPU)
Rappel : la délibération créant un DPU nécessite les formalités ci-dessous :
-Publication ou affichage et transmission au préfet de département pour le contrôle de la légalité (articles L. 2131-1 à L. 2131-3 CGCT) ;
-affichage au siège de la collectivité pendant un mois minimum et une mention dans deux journaux d’annonces légales diffusés dans le département (article R. 211-2 du Code de l’urbanisme).
Apport de la jurisprudence :
-la plublication (ou l’affichage) ainsi que la transmission au contrôle de la légalité suffisent à rendre la création du DPU exécutoire.
-la durée de la mention dans les journaux d’annonces légales n’a aucun impact (CE, 18 novembre 2024, n°487885).
- Notification du recours à l’adresse mentionnée sur le panneau d’affichage : recevable ou non recevable ?
Rappel : Tout recours gracieux ou contentieux contre une autorisation d’urbanisme doit être envoyé par LRAR au pétitionnaire dans les 15 jours de son dépôt.
A défaut le recours contentieux est irrecevable (article R. 600-1 du Code de l’urbanisme).
Apport de la jurisprudence :
La notification à l’adresse mentionnée sur le panneau d’affichage comme étant celle du pétitionnaire permet de respecter cette formalité.
Dans cette affaire, le panneau d’affichage mentionnait l’adresse du maître d’oeuvre du projet comme étant celle du pétitionnaire.
Le requérant avait notifié son recours à cette adresse et le Tribunal administratif de Grenoble avait jugé qu’il était irrecevable car il n’avait pas été envoyé à l’adresse du pétitionnaire.
Le Conseil d’Etat fait preuve de pragmatisme et juge le recours recevable au regard des mentions du panneau d’affichage (CE, 28 novembre 2024, n°488592).
- Certificat d’urbanisme et cristallisation des règles d’urbanisme : absence de transmission du contrôle de la légalité – et modification du projet
Rappel : un certificat d’urbanisme (expresse – tacite – de simple information ou opérationnel) gèle pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables au jour de l’obtention du certificat d’urbanisme.
Bénéfices :
-Le porteur du projet verra son projet examiné au regard de ces règles cristallisées pour toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée pendant ce délai.
-Cela permet de se prémunir contre toute évolution défavorable des règles d’urbanisme sauf ce qui concerne la sécurité ou la salubrité publique (article L. 410-1 du Code de l’urbanisme).
Apport de la jurisprudence :
-La cristallisation s’applique même si le certificat d’urbanisme n’a pas été transmis par la collectivité au contrôle de la légalité ;
-Il est possible de modifier un dossier de permis de construire déposé dans le délai de 18 mois sans perdre le bénéfice de la cristallisation et même si les pièces modificatives sont déposées au-delà de ce délai (CE, 18 novembre 2024, n°476298).
- OAP et analyse de la compatibilité du projet
Rappel : une orientation d’aménagement et de programmation prévoit des objectifs et les modalités d’aménagement d’une zone identifiée par les documents du PLU. Les projets ne doivent pas être strictement conformes à ces règles – un simple lien de compatibilité s’applique (article L. 152-1 du Code de l’urbanisme).
Apport de la jurisprudence :
Le Conseil d’Etat a, récemment, précisé que cette compatibilité doit s’apprécier par rapport aux objectifs prévus par l’OAP sur l’intégralité de la zone.
Un bailleur social avait obtenu un permis de construire pour un projet de 17 logements répartis en trois bâtiments sur un terrain intégré dans une OAP. Suite au recours de riverains, le Tribunal administratif de Lyon avait retenu l’incompatibilité du projet par rapport à l’OAP car il ne prévoyait pas d’activité de service au rdc des immeubles. Le Conseil d’Etat a censuré cette analyse car le juge doit vérifier si les objectifs prévus par l’OAP à l’échelle de l’intégralité de la zone sont méconnus ou non (CE, 18 novembre 2024, n°489066).
- Commercialisation d’un lotissement par tranches et dématérialisation des dossiers d’autorisation
Apports du décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024 en urbanisme :
-Lotissement par tranches :
Un lotisseur a la possibilité de réaliser son opération par tranches séparées. Il pourra vendre et/ou mettre en location des logements d’une tranche avant l’achèvement des travaux de la tranche. Le lotisseur doit justifier de l’obtention d’un garantie d’achèvement des travaux pour chaque tranche. Le dossier d’autorisation devra comprendre un plan faisant apparaître les tranches de l’opération et une attestation de garantie d’achèvement des travaux (articles R. 442-3-1 et R. 442-6 du Code de l’urbanisme).
Ce dispositif s’applique pour les dossiers d’autorisation déposés à compter du 21 décembre 2024.
-Dématérialisation des dossiers d’autorisation :
Les dossiers d’autorisations d’urbanisme émis par des personnes morales seront obligatoirement dématérialisés à compter du 1er janvier 2025 dans les communes de plus de 3500 habitants.