Un certificat d’urbanisme délivré avant un arrêté préfectoral de carence protège son titulaire contre l’obligation de réaliser 30 % de logements sociaux. C’est ce que juge le Conseil d’Etat dans une décision du 1er octobre 2026, mentionnée aux tables du Recueil Lebon.
Pour les promoteurs comme pour les communes carencées, la solution est lourde de conséquences : dans le délai de dix-huit mois, le CU l’emporte sur la carence.
Deux règles qui se percutent
Le certificat d’urbanisme « cristallise » les règles. L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme garantit au titulaire d’un CU, quel que soit son contenu, que sa demande de permis déposée dans les dix-huit mois sera instruite au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date du certificat. Seules échappent à ce gel les règles relatives à la sécurité ou à la salubrité publiques.
La carence impose 30 % de logements sociaux. Lorsque le préfet constate la carence d’une commune sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme s’applique. Toute opération d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher doit alors comporter au moins 30 % de logements locatifs sociaux, hors PLS.
Que se passe-t-il lorsque l’arrêté de carence tombe pendant la période de validité d’un CU ? C’est la question tranchée par le Conseil d’Etat.
Les faits : un projet de 82 logements
La chronologie est décisive :
- 21 mai 2023 : le maire d’une commune délivre un certificat d’urbanisme à une société de promotion immobilière.
- 15 décembre 2023 : le préfet constate par arrêté la carence de la commune en logements sociaux.
- 6 février 2024 : le maire refuse le permis de construire sollicité pour 82 logements sur le terrain objet du CU.
Le tribunal administratif annule ce refus et enjoint au maire de délivrer le permis (jugement du 5 février 2025). En défense, la commune avait tenté de sauver son refus par une substitution de motifs : le projet méconnaissait selon elle l’obligation de 30 % de logements sociaux issue de l’arrêté de carence. Le tribunal a écarté cette demande et la commune s’est pourvue en cassation.
La solution : le quota de 30 % est une « disposition d’urbanisme » gelée par le CU
Le Conseil d’Etat rejette le pourvoi. Il approuve le tribunal d’avoir jugé que la règle de l’article L. 111-24 constitue une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1.
Conséquence : cette règle n’était pas opposable à une demande de permis déposée moins de dix-huit mois après le CU, dès lors que l’arrêté de carence est intervenu après la délivrance du certificat. La commune est en outre condamnée à verser 3 000 euros à la société au titre des frais d’instance.
Le raisonnement est logique. L’obligation de mixité sociale ne relève pas de la sécurité ou de la salubrité publiques, seule exception admise par l’article L. 410-1. Elle subit donc le même sort que n’importe quelle règle de PLU adoptée après le certificat.
Ce qu’il faut retenir
Pour les porteurs de projet. Dans une commune déficitaire au titre de la loi SRU, solliciter un CU avant de déposer le permis devient un réflexe de sécurisation. Deux points restent à surveiller :
- la chronologie : la protection ne joue que si le CU est antérieur à l’arrêté de carence ;
- le délai : la demande de permis doit être déposée, et complétée, dans les dix-huit mois suivant la délivrance du certificat.
Pour les communes. Un arrêté de carence ne permet pas de faire échec aux projets couverts par un CU en cours de validité. Inutile de fonder un refus, ou une substitution de motifs, sur l’article L. 111-24 dans cette hypothèse : le motif sera censuré. Les élus doivent donc intégrer les CU déjà délivrés dans leur stratégie de rattrapage du déficit de logements sociaux.
Référence
CE, 2e et 7e ch. réunies, 1er octobre 2026, n° 503183, mentionné aux tables du Recueil Lebon.
Arnaud Paturat, avocat, Initio Avocats (Lyon). Le cabinet conseille et défend les collectivités locales comme les porteurs de projet en droit de l’urbanisme.