L’ACTUALITÉ JURIDIQUE DES MARCHÉS PUBLICS ET DE L’URBANISME – CE QU’IL NE FALLAIT PAS MANQUER EN MARS, AVRIL, MAI ET JUIN 2026

par initioavocats | 10 Juil 2026 | Actualité juridique

1-URBANISME

Préemption urbaine : la réalité du projet s’apprécie à la date de la décision

Une collectivité peut légalement préempter dès lors qu’elle justifie, à la date de sa décision, de la réalité d’un projet d’aménagement répondant aux objets de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que ses caractéristiques précises ne sont pas arrêtées et que sa date de réalisation reste incertaine, faute d’avoir encore acquis les autres parcelles nécessaires pour le projet (CE, 25 mars 2026, n° 504317).

Permis de démolir et de construire : deux actes distincts, même en cas de demande unique

Saisi pour avis, le Conseil d’État rappelle que le permis de construire et le permis de démolir, même présentés dans une demande unique et instruits ensemble, constituent des actes distincts. L’administration qui refuse la démolition ne peut, pour ce seul motif, rejeter l’ensemble : elle doit statuer sur le volet construction, qui peut être délivré sans autoriser la démolition (CE, avis, 30 mars 2026, n° 510664).

Autorisation transférée en cours d’instance: le titulaire initial et le nouveau bénéficiaire peuvent se pourvoir en cassation

Statuant en Section, le Conseil d’État juge qu’en cas de transfert d’une autorisation d’urbanisme, tant le titulaire initial que le nouveau bénéficiaire ont qualité pour se pourvoir contre le jugement d’annulation, même si un seul a été mis en cause. Il précise que le terrain devenu inconstructible ne fait pas, à lui seul, obstacle à la régularisation du vice sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme (CE, Section, 31 mars 2026, n° 494252).

Permis valant autorisation d’exploitation commerciale : régularisation par un modificatif

Le Conseil d’État admet qu’un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale peut être régularisé par un permis modificatif constatant que le projet n’y est plus soumis — ici, un projet sur friche non renaturée n’engendrant pas d’artificialisation des sols, après signature d’une convention ORT. Les moyens dirigés contre le permis initial sur ce point deviennent alors inopérants (CE, 7 avril 2026, n° 497595, 497601).

Stationnement : la concession « à long terme » vaut pour les parcs publics comme privés

Lorsqu’il ne peut réaliser les aires de stationnement imposées par le PLU, le pétitionnaire peut s’en acquitter par une concession dans un parc existant. Le Conseil d’État juge que la condition de concession « à long terme » posée par l’article L. 151-33 du Code de l’urbanisme s’applique indifféremment aux parcs publics et aux parcs privés (CE, 7 mai 2026, n° 504464).

Référé-suspension : l’urgence est présumée pour les retraits de PC

Rappel : le référé-suspension est une procédure d’urgence permettant d’obtenir la suspension d’une décision administrative. Cela implique la démonstration d’une urgence et d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 a créé une présomption d’urgence pour les référés-suspension formés contre une décision de refus d’autorisation d’urbanisme (nouvel article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme).

Le Conseil d’État a, très récemment, précisé que cette présomption d’urgence s’applique également pour les décisions de retrait d’une autorisation d’urbanisme (CE, 17 juin 2026, n°513099).$

La fin des travaux n’empêche pas la régularisation !

Un pétitionnaire peut solliciter et obtenir un permis de construire de régularisation pour un ouvrage achevé, alors même que le permis initial fait l’objet d’une contestation.

Le pétitionnaire peut produire cette autorisation de régularisation en cours d’instance, même si le juge ne l’a pas invité à le faire (CE, 11 juin 2026, n°502264).

La fin des travaux n’empêche pas la régularisation !

Rappel : l’article L. 480-14 permet à une collectivité locale de saisir le juge judiciaire afin d’obtenir une condamnation à démolir des travaux réalisés en violation des règles d’urbanisme. Cette action se prescrit en 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

La Cour de cassation a, récemment, précisé que le juge doit vérifier si une régularisation est possible et si le contrevenant l’accepte avant de prononcer une telle condamnation (Cass., Civ. 3ème, 18 juin 2026, n°24-14.342).

La Cour de cassation a appliqué la réserve d’interprétation émise dans ce sens par le Conseil constitutionnel qui avait examiné la constitutionnalité de ce dispositif.

Permis de construire : l’article L. 422-7 et le principe d’impartialité sont deux exigences distinctes

Le Conseil d’État juge que les décisions d’urbanisme sont cumulativement soumises à l’article L. 422-7 du Code de l’urbanisme, qui impose le dessaisissement du maire intéressé au projet, et au principe d’impartialité, qui doit être respecté durant toute l’instruction. La cour qui apprécie ces deux exigences au regard d’une règle unique commet une erreur de droit (CE, 29 juin 2026, n° 496823).

2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS

Pénalités de retard : les difficultés financières de l’entreprise ne changent rien !

Rappel : le juge a le pouvoir d’augmenter ou de diminuer les pénalités contractuelles lorsque le montant est manifestement excessif ou dérisoire eu égard au montant du marché (CE, 29 décembre 2008, OPHLM DE PUTEAUX, n°296930 – CAA de Nancy, 27 mai 2026, n°22NC00319).

La Cour administrative d’appel de Paris a jugé que les difficultés financières du titulaire ne peuvent, à elles seules, justifier une modération du montant des pénalités de retard et même si cela a entraîné le placement de l’entreprise en redressement judiciaire (CAA de Paris, 29 mai 2026, n°23PA05404).

Analyse des candidatures : pas d’obligation de transmettre l’intégralité du DCE !

Le juge des référés précontractuel de Lyon a récemment jugé que l’acheteur n’est pas obligé de transmettre l’intégralité du DCE aux candidats au moment de l’analyse des candidatures dans le cadre d’une procédure négociée.

Le juge a retenu que cette pratique ne méconnaît aucune règle de publicité ou de mise en concurrence (TA de Lyon, 7 mai 2026, n°2605612).

Cette solution devrait toutefois être réservée aux seules procédures restreintes.

Solliciter trois devis ne vaut pas engagement d’une procédure de mise en concurrence

Le Conseil d’État a jugé que le choix d’un acheteur, dispensé de publicité et de mise en concurrence, de solliciter trois devis avant de conclure un contrat n’emporte pas application des règles de publicité et de mise en concurrence prévues par le Code de la commande publique (CE, 17 avril 2026, n°503412).

Égalité de traitement : imposer la reprise d’un contrat conclu avec un candidat est irrégulier

L’autorité concédante définit librement son besoin, mais ne peut fixer des exigences qui avantagent un candidat sans être nécessaires à l’exécution du contrat. Est ainsi irrégulière la clause imposant au futur délégataire d’une DSP d’eau potable de reprendre un contrat d’achat conclu avec l’un des candidats, sans qu’il soit établi que les volumes concernés étaient nécessaires au service (CE, 16 juin 2026, n° 513564).

Résiliation d’un accord-cadre non exécuté et indemnisation du titulaire

L’absence d’émission d’un bon de commande n’exclut pas le droit à indemnisation du titulaire en cas de résiliation de l’accord-cadre.

Le titulaire peut prétendre à l’indemnisation des frais et investissements engagés en vue de l’exécution du contrat (CE, 18 juin 2026, n°502577).

Résiliation pour motif d’intérêt général : le contrat peut limiter l’indemnisation du délégataire

Rappel : la personne publique peut toujours résilier unilatéralement un contrat administratif pour un motif d’intérêt général, sous réserve des droits à indemnité de son cocontractant.

Le Conseil d’État a jugé que, lorsque le contrat énumère limitativement les préjudices ouvrant droit à indemnisation, le délégataire ne peut prétendre à la réparation de préjudices qui n’y figurent pas. En l’espèce, la reprise en régie du service pour développer un nouveau projet culturel constituait bien un motif d’intérêt général, et les frais d’un emprunt non affecté à l’exécution du contrat n’étaient pas indemnisables (CE, 6 juillet 2026, n°507234).

Contester le montant de la redevance domaniale sans remettre en cause tout le titre d’occupation : c’est possible !

L’occupation du domaine public implique le paiement d’une redevance.

Le Conseil d’État a, récemment, rappelé que le bénéficiaire de l’autorisation peut contester le montant de la redevance sans que cela n’entraîne une annulation de l’intégralité du titre d’occupation.

En cas d’annulation de la redevance, le gestionnaire du domaine doit la fixer de nouveau en tenant compte des directives du juge. La nouvelle redevance s’applique rétroactivement depuis le début de l’occupation (CE, 2 juin 2026, avis n°513349).

Domaine public : le déclassement ne vaut pas, à lui seul, désaffectation

Rappel : un bien ne peut être déclassé du domaine public que s’il a cessé d’être affecté à un service public ou à l’usage direct du public (article L. 2141-1 du CGPPP).

Le Conseil d’État précise que cette désaffectation doit être effective à la date du déclassement : elle résulte soit d’une situation de fait — le bien n’étant plus matériellement utilisé par le public —, soit d’un acte supprimant l’affectation. La décision de déclassement ne saurait, à elle seule, emporter désaffectation ; juger le contraire est une erreur de droit (CE, 6 juillet 2026, n°502005).

Régularité de l’offre : gare au non-respect strict du DCE !

Le Conseil d’État vient de rappeler qu’une offre ne respectant pas strictement les exigences du DCE doit être rejetée comme étant irrégulière.

Le candidat avait déposé une offre pour des produits ne correspondant pas strictement aux spécifications mentionnées dans le cahier des charges (CE, 5 juin 2026, n°511300).

Assurance dommages-ouvrage : les travaux de reprise ne valent pas reconnaissance de responsabilité

Le Conseil d’État juge que des travaux de reprise financés par l’assureur dommages-ouvrage, dans le cadre du préfinancement prévu avant toute recherche de responsabilité (article L. 242-1 du Code des assurances), ne valent pas, à eux seuls, reconnaissance tacite de responsabilité par le constructeur. Ils n’interrompent donc pas la prescription décennale (CE, 13 avril 2026, n° 508218).

Réserves à réception et point de départ de la garantie décennale

Rappel : La garantie décennale couvre les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination et/ou compromettant sa solidité. Cette garantie s’applique pendant une durée de 10 ans à compter de la prise d’effet de la réception.

Quel est le point de départ de ce délai en cas de réserves à la réception ?

Pour des désordres relatifs à des travaux ayant fait l’objet de réserves à la réception – le Conseil d’État vient de préciser que le délai de 10 ans court à compter de la levée des réserves (CE, 16 juin 2026, SYMALIM, n°512524).

Variantes en commande publique : ce que change la loi de simplification de la vie économique (SVE)

La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie notamment le régime des variantes en commande publique :

Avant ce texte, les variantes étaient par principe autorisées, sauf clause contraire dans le DCE, pour les MAPA. Le régime était inverse dans les procédures formalisées.

3-GESTION IMMOBILIERE DES COLLECTIVITES LOCALES

Régulariser un acte administratif sans nouvelle décision : c’est possible !

Le Conseil d’État a retenu qu’un acte administratif peut être régularisé sans nouvelle décision dès lors que :

-les mesures de régularisation entreprises n’ont pas eu d’influence sur la portée de la décision initiale ;

-l’administration confirme, de manière non équivoque, l’acte initial par ses observations au cours de l’instruction.

Le Conseil d’État ouvre une brèche permettant une régularisation plus rapide des actes administratifs illégaux (CE, 7 mai 2026, n°499073).

Bonus : jurisprudence cabinet : Provisoire ou pas provisoire ?

Le cabinet est récemment intervenu pour un centre hospitalier qui était confronté à des difficultés pour la restitution de dossiers médicaux par un prestataire archiveur.

Nous avions saisi le juge des référés du Tribunal administratif de Toulon pour obtenir une condamnation du prestataire à restituer les dossiers médicaux sous astreinte financière – pour cela nous nous sommes appuyés sur une décision du Conseil d’Etat ayant tranché dans le sens d’un centre hospitalier confronté à la même problématique.

Le Conseil d’Etat avait jugé que les nécessités de continuité du service public justifient une injonction du prestataire à remettre les dossiers – le traitement financier du contrat peut être traité ultérieurement par le juge du contrat (CE, 29 juillet 2002, CENTRE HOSPITALIER D’ARMENTIERES, n°243500).

Le Juge des référés de première instance a refusé de faire droit à la demande.

Le Conseil d’Etat nous a suivi et a enjoint le prestataire à restituer les archives dossiers médicaux à l’établissement public hospitalier sous astreinte financière (CE, 19 juin 2026, n° 513138).

BONUS : JURISRPUDENCE CABINET

Provisoire ou pas provisoire ?

Le cabinet est récemment intervenu pour un centre hospitalier qui était confronté à des difficultés pour la restitution de dossiers médicaux par un prestataire archiveur.

Le Juge des référés de première instance a refusé de faire droit à la demande en retenant que la condamnation sollcitée n’est pas une mesure provisoire échappant au champ de compétence du Juge des référés.

Le CABINET INITIO AVOCATS accompagne les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier sur les problématiques d’urbanisme et de commande publique.

1-URBANISME

Lotissement et transfert de propriété : le Conseil d’État assouplit la preuve du transfert de propriété pour sécuriser les permis de construire

Dans un arrêt du 13 mars 2026, le Conseil d’État apporte des précisions importantes sur le régime des lotissements et la sécurisation des autorisations d’urbanisme. Il confirme qu’une division foncière constitue un lotissement dès lors qu’au moins un des terrains issus est destiné à être construit.

Surtout, la Haute juridiction assouplit l’appréciation de la condition de transfert de propriété exigée pour bénéficier des droits attachés au lotissement. En effet, il suffit que ce transfert soit juridiquement acté avant la délivrance du permis de construire, même si la cession effective est reportée en application d’une condition suspensive relative à l’obtention de ce permis de construire.

Cette décision renforce ainsi la sécurité juridique des porteurs de projets immobiliers en facilitant l’invocation des droits issus d’un lotissement autorisé. (CE, 13 mars 2026, n°495524)

L’administration doit refuser un projet incompatible avec les règles d’urbanisme ou insuffisamment desservi

Le Conseil d’État rappelle que les opérations de lotissement, même lorsqu’elles se limitent à une simple division foncière sans projet de construction immédiat, doivent respecter les règles d’urbanisme applicables.

Il en découle que l’autorité compétente est tenue de refuser un permis d’aménager ou de s’opposer à une déclaration préalable lorsque le projet, tel qu’il ressort du dossier, est susceptible de permettre l’implantation de constructions qui ne pourront pas, par la suite, être conformes aux règles d’urbanisme.

Il en va de même lorsque le projet nécessite des travaux de raccordement aux réseaux publics (eau, assainissement, électricité) et que l’administration n’est pas en mesure de préciser les conditions de leur réalisation, notamment le délai et l’identité du concessionnaire de service public devant exécuter ces travaux. (CE, 2 mars 2026, n° 500405)

Après « google earth», attention à l’utilisation par le juge de « google maps » !

Fidèle à sa décision du 30 décembre 2025, le Conseil d’État rappelle dans une nouvelle décision, que le tribunal qui, sans avoir préalablement informé les parties, s’est fondé sur des données issues la consultation de « google maps » et ne ressortant pas des pièces du dossier, méconnait le principe du contradictoire et a entaché son jugement d’irrégularité. (CE, 13 février 2026, n° 505888).

Pour rappel, le Conseil d’État avait déjà annulé un jugement en décembre 2025, au motif que le juge ne peut pas, de sa propre initiative, utiliser des données ressortant du site internet « google earth » sans informer préalablement les parties. (CE, 30 décembre 2025, n°500942).

Le changement d’adresse ou la disparition juridique du titulaire de l’autorisation d’urbanisme n’exonère pas l’auteur du recours de la formalité de notification

Une commune avait interjeté appel d’une décision ayant annulé une décision de retrait de deux permis de construire, mais n’avait pas notifié son recours au titulaire de l’autorisation. Elle soutenait avoir été dans l’impossibilité d’accomplir cette formalité, la société bénéficiaire du permis ayant quitté l’adresse connue de la commune et rouvert un autre établissement sous un numéro SIRET différent.

La Cour d’appel de Bordeaux a déclaré irrecevable son recours, au motif que même en cas de disparition juridique du titulaire de l’autorisation, la formalité de notification exigée par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme demeure, dès lors que la notification peut régulièrement être faite soit à celui-ci, soit à la personne qui vient à ses droits. (CAA Bordeaux, 3 février 2026, n° 23BX01700).

Les exceptions aux règles générales de hauteur du PLU ne se présument pas !

Dans cette affaire, l’État contestait une annulation partielle d’un permis de construire qui l’autorisait à ériger un bâtiment de plus de quatre étages dans une zone où les constructions ne pouvaient comporter plus de 3 niveaux et ne pouvaient dépasser 11 mètres de hauteur.

Pour l’État, le PLU qui indiquait que ces règles « doivent en principe être observées », sans aucune autre précision, admettait nécessairement des exceptions permettant d’y déroger.

Pour le Conseil d’Etat, à peine d’illégalité, les exceptions à une règle générale de hauteur des bâtiments dans un PLU doivent être suffisamment encadrées et explicites. À défaut, le règlement d’un PLU s’appliquant « en principe », doit être regardé comme ne prévoyant aucune exception. Le recours de l’État a donc été rejeté. (CE, 28 janvier 2026, n° 500730)

2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS

L’autorité administrative peut toujours renoncer à l’attribution d’une concession pour un motif d’intérêt général

La Cour administrative de Marseille rappelle qu’une personne publique qui a engagé une procédure de passation d’un contrat de concession ne saurait être tenue de conclure le contrat. Elle peut décider, sous le contrôle d’un juge, de renoncer à le conclure pour un motif d’intérêt général.

Elle ajoute qu’aucun principe ni aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au conseil municipal de motiver une délibération déclarant sans suite pour un motif d’intérêt général une procédure relative à l’attribution d’une concession. CAA Marseille, 16 mars 2026, n° 25MA00821

Pas de réclamation sans chiffrage détaillé et justifié !

Le Conseil d’Etat a précisé qu’un règlement de concours de maîtrise d’œuvre peut régulièrement prévoir le versement d’une prime aux candidats même en cas d’émission d’une offre non conforme au règlement de la consultation (CE, 10 décembre 2025, n° 496633).

Abandon de cession de terrain : la commune n’est pas tenue d’indemniser !

Le Conseil d’État rappelle qu’un simple courrier sollicitant le paiement d’une facture ne constitue pas une réclamation au sens du CCAG.

Pour être juridiquement valable, la réclamation doit comporter une argumentation précise. Le titulaire doit expliquer pourquoi il conteste la position de l’acheteur public, détailler chaque chef de contestation, indiquer le montant réclamé et surtout préciser les bases de calcul de ces sommes.

Une lettre ou un mémoire du titulaire du marché ne peut être qualifié de réclamation au sens du CCAG que s’il expose de manière précise les motifs du différend et mentionne, le cas échéant, pour chacun des chefs de contestation, le montant des sommes réclamées ainsi que leur justification. (CE, 3 mars 2026, n° 500923)

Attention au délai de prescription d’une pénalité contractuelle !

Dans le silence du contrat, le délai de prescription d’une pénalité contractuelle court, à compter de la date à laquelle la personne publique a eu les connaissances suffisanmment certaines des éléments lui permettant d’infliger cette pénalité. (Conseil d’État, 27 février 2026, n° 494778).

Conformément à la jurisprudence antérieure du Conseil d’Etat ce délai est de 5 ans (CE, 20 décembre 2024, CENTRE HOSPITALIER DU SUD SEINE-ET-MARNE, n°488339 – CE, 30 décembre 2024, CHAMBRE D’AGRICULTURE DE LA REGION NORMANDIE, n°491818).

Le titulaire a droit à une indemnisation en cas du retard préjudiciable du maître d’ouvrage dans l’attribution d’un lot

Le titulaire d’un marché sollicitait une indemnisation au titre de l’allongement de la durée du chantier, en raison du retard pris par le maître d’ouvrage dans l’attribution d’un lot nécessaire à la mise au point technique de tous les autres lots.

En attribuant avec retard ce lot, sans justification, le maître d’ouvrage a commis une faute justifiant que le titulaire puisse être indemnisé du préjudice induit par cet allongement. (CAA Paris, 23 janvier 2026, n° 24PA02164).

3-GESTION IMMOBILIERE DES COLLECTIVITES LOCALES

Indemnisation de l’occupant du domaine public en cas de résiliation anticipée de l’autorisation d’occupation

Le Conseil d’État rappelle que le gestionnaire du domaine public peut mettre fin de manière anticipée à une autorisation d’occupation pour un motif d’intérêt général, même en l’absence de faute de l’occupant.

Toutefois, cette résiliation ouvre droit à indemnisation au profit de l’occupant, dès lors que celui-ci subit un préjudice direct, matériel et certain. Cette réparation peut couvrir, d’une part, les gains dont l’exploitation conforme de l’autorisation l’a privé et, d’autre part, les dépenses engagées pour les besoins normaux de l’occupation qui n’ont pu être amorties sur la durée initialement prévue. (CE, 16 février 2026, n° 493569).

Vente immobilière communale : le Conseil d’État précise quand les droits de l’acheteur tiennent… ou s’éteignent.

Par une décision du 16 mars 2026, le Conseil d’État juge qu’une délibération autorisant la vente d’un bien du domaine privé communal constitue un acte créateur de droits dès l’accord sur la chose et le prix, même en présence de conditions suspensives.

Toutefois, ces droits ne se maintiennent que si les conditions sont réalisées ou demeurent susceptibles de l’être dans le délai prévu, ou à défaut dans un délai raisonnable.

Les conditions stipulées au seul bénéfice de l’acheteur peuvent être librement levées par celui-ci, consolidant ainsi ses droits. À défaut de réalisation des conditions, la commune peut abroger la délibération initiale sur le fondement de l’article L. 242-2 du CRPA : dans un délai de 4 mois à compter de l’émission de la délibération et si elle est entachée d’une illégalité. (CE, 16 mars 2026, n° 493615)

BONUS

Pas d’indemnisation pour un acrobate qui chute d’une sculpture installée sur la voie publique :

Le tribunal administratif de Lyon a été saisi par un artiste sollicitant l’indemnisation de préjudices causés par la chute sur son genou d’une sculpture sur laquelle il était monté.

Pour rejeter sa demande, le tribunal a estimé que la sculpture ne constituait pas un ouvrage public, faute d’être fixée de manière pérenne au sol et de présenter un caractère immobilier.

En l’absence d’ouvrage public, la responsabilité de la commune ne pouvait donc être engagée pour défaut d’entretien normal. L’occasion pour le tribunal de préciser, comme si besoin en était, qu’il n’est communément pas permis de grimper ou de s’asseoir sur une œuvre d’art, sauf indication contraire.

Le Tribunal souligne en outre que les dommages ayant trouvé leur origine exclusive dans la faute commise par le requérant qui ne pouvait ignorer, compte tenu de son statut professionnel d’acrobate, qu’un tel usage n’était pas conforme à la destination de l’œuvre, la responsabilité de la Commune ne peut qu’être écartée. TA Lyon, 24 février 2026, n°2402058

Le CABINET INITIO AVOCATS accompagne les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier sur les problématiques d’urbanisme et de commande publique.