1-URBANISME
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Fraude et obtention d’un permis de construire sans accord de la copropriété
⇒ Rappel :
–un copropriétaire peut déposer et obtenir une autorisation d’urbanisme sans l’accord de la copropriété (CE, 3 avril 2020, n°422802) ;
-Un permis de construire peut être retiré à tout moment, sans condition de délai, s’il a été obtenu par fraude ;
-Le refus explicite de l’AG des copropriétaires ne caractérise pas automatiquement une fraude (CE, 23 octobre 2020, n°425457).
Le Conseil d’Etat a, récemment, rappelé ces principes tout en indiquant que le retrait pour fraude est justifié lorsque le copropriétaire a été condamné pénalement pour avoir déclaré frauduleusement l’obtention d’une autorisation de la copropriété (CE, 31 juillet 2025, n°498089).
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Transaction urbanisme : les collectivités ne peuvent pas s’engager à tout ce qu’elles veulent
Le Tribunal administratif de Nancy a, récemment, tranché la régularité d’une transaction conclue entre une Métropole, une commune et un promoteur immobilier.
Par ce jugement, le Tribunal administratif de Nancy a précisé :
-une collectivité peut renoncer à céder des terrains de son domaine privé pendant un certain délai par un accord transactionnel ;
-en revanche par cet accord, une collectivité ne peut pas s’engager à instruire une demande d’autorisation d’urbanisme dans un sens ou dans un autre (TA de Nancy, 19 juillet 2025).
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Instruction dématérialisée : toutes les notifications ne peuvent pas être électroniques !
⇒ Rappel : les communes de plus de 3500 habitants ont l’obligation de disposer d’un système permettant l’instruction dématérialisée des autorisations d’urbanisme depuis le 1er janvier 2022 (article L. 423-3 du Code de l’urbanisme).
Le Tribunal administratif de Lyon a censuré une demande de pièce complémentaire qui avait été émise par via la plateforme d’instruction dématérialisée « toodego ».
Les juges ont retenu que le pétitionnaire n’avait pas été informé des modalités de mise à disposition de ce document – les conditions générales de la plateforme prévoyaient une notification de ce document par voie postale – le pétitionnaire n’a jamais reçu un avis l’informant que ce document était disponible.
Cette notification irrégulière n’a pas suspendu le délai d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme et le pétitionnaire a pu se prévaloir d’une autorisation tacite (TA de Lyon, 18 juillet 2025, n°2305546).
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Illégalité manifeste de l’autorisation d’urbanisme : la procédure contradictoire n’est pas obligatoire avant de retirer
⇒ Rappel : comment retirer une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager) :
- Quel délai ? trois mois à compter de la délivrance de l’autorisation ;
- L’autorisation doit être illégale (article L. 424-5 du Code de l’urbanisme) ;
- Procédure contradictoire : l’administration doit informer, au préalable, le pétitionnaire de sa volonté de retirer avec les raisons de fait et de droit et l’inviter à présenter des observations.
Récemment, le Conseil d’Etat a précisé les modalités d’application de ce dispositif pour le retrait d’un permis de construire obtenu tacitement.
Un promoteur avait obtenu un permis de construire tacitement et le maire a émis un retrait de cette autorisation car le projet dépassait l’emprise au sol autorisée.
Sauf que la mairie a émis ce retrait sans mettre en œuvre de procédure contradictoire – ce qui a conduit le Tribunal administratif de Caen à annuler cette décision
A l’inverse, le Conseil d’Etat a retenu que ce vice de procédure n’était pas applicable car l’illégalité était automatiquement opposable sans discussion possible – par une simple application de la règle d’emprise au sol.
⇒ Apport : Avant cette décision il était certain d’obtenir l’annulation d’une décision de retrait d’une autorisation d’urbanisme en l’absence de procédure contradictoire. Désormais ce manquement ne sera pas systématiquement censuré cela dépendra de la nature de l’illégalité opposable – si elle est sujette à discussion ou non.
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Retrait d’une autorisation d’urbanisme : à quel moment se placer pour vérifier si le délai est respecté ?
⇒ Rappel : le Conseil d’Etat a rendu un second arrêt relatif au retrait d’autorisation cet été.
Le retrait d’une autorisation d’urbanisme ne peut intervenir que dans les 3 mois de l’émission de la décision – à défaut le retrait est illégal (article L. 424-5 du Code de l’urbanisme).
Par cette décision le Conseil d’Etat a précisé que la décision de retrait doit être effectivement notifiée au pétitionnaire avant la fin du délai de 3 mois – ou, à minima, qu’il y ait eu une première présentation par la Poste avant la fin de ce délai (CE, 18 juillet 2025, n°497128).
2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS
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Attention aux critères de sélection des offres – qui doivent permettre de noter les offres !
Le juge des référés précontractuels du Tribunal administratif de Dijon a censuré un appel d’offres car un critère de sélection des offres demandait uniquement aux candidats de se positionner sur des exigences minimales déjà formulées dans le CCTP.
Il s’agissait d’une procédure d’appel d’offres pour un accord-cadre de fourniture de logiciels et d’équipements informatiques.
Le Juge a estimé que ce critère ne permettait pas d’effectuer une analyse précise et différenciée des offres (TA de Dijon, 11 juillet 2025, n°2501824).
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Une offre ne contenant pas l’ensemble des informations demandées est-elle irrégulière ?
Le Conseil d’Etat a tranché et distingue deux cas :
- Les documents exigés par le DCE : une offre ne contenant pas un document ou une pièce exigée par les documents de la consultation est irrégulière est doit être écartée sans être notée.
Sera irrégulière l’attribution du marché à un candidat ayant présenté une telle offre.
- Les informations exigées par le DCE : une offre ne contenant pas une information exigée par les documents de la consultation ne doit pas être jugée irrégulière – elle doit être notée et cette carence aura un impact lourd sur cette notation (CE, 3 juillet 2025, n°501774).
Le cabinet INITIO AVOCATS intervient en droit de l’urbanisme et accompagne les collectivités locales et les opérateurs privés de l’immobilier pour la sécurisation de leurs projets.