1-URBANISME
- L’EPCI est responsable s’il commet une erreur lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme !
⇒Rappel : aujourd’hui les communes mutualisent régulièrement l’instruction des autorisations d’urbanisme et confient cette tâche aux EPCI dont elles dépendent – le maire conserve le pouvoir final de signature de la décision. Des conventions de mise à disposition sont conclues entre l’EPCI et les communes pour la mise en œuvre (article L. 5211-4-1 du CGCT).
Une commune avait délivré un permis d’aménager et plusieurs permis de construire dans une zone inconstructible. Ces autorisations d’urbanisme avaient été instruites par l’EPCI dans le cadre d’une convention de mise à disposition.
Les bénéficiaires des autorisations n’ont pas pu réaliser leurs projets et ont agi en responsabilité contre la mairie – cette dernière avait attrait l’EPCI dans la procédure et sollicité sa condamnation à indemniser les bénéficiaires à sa place car il avait instruit les demandes d’autorisation.
En appel, la Cour administrative d’appel de Toulouse a écarté la condamnation de l’EPCI car la convention de mise à disposition contenait une clause exonératoire de responsabilité.
Le Conseil d’Etat a censuré la décision d’appel en rappelant qu’une clause par laquelle une commune renonce à agir en responsabilité contre une autre personne est illégale (article L. 2131-10 du CGCT).
Apport : la gestion de l’instruction des autorisations d’urbanisme est très souvent confiée aux EPCI – les mairies ont donc la possibilité de se retourner contre l’EPCI en cas de délivrance d’une autorisation illégale et même s’il y a une clause exonératoire de responsabilité dans la convention de mise à disposition.
CE, 17 avril 2025, COMMUNE DE MONS, n°489542
- Commune non couverte par un document d’urbanisme : le maire peut refuser une demande d’autorisation d’urbanisme sans attendre l’avis du préfet !
⇒Rappel : Pour une commune non dotée d’un PLU ou d’une carte communale, le maire doit obtenir l’avis favorable du préfet avant de délivrer une autorisation d’urbanisme (article L. 422-5 du Code de l’urbanisme).
La Cour administrative d’appel de Toulouse a, récemment, jugé que dans ce cas, le maire ne peut pas délivrer l’autorisation s’il ne dispose pas d’un avis favorable. En revanche, il peut, régulièrement, refuser la demande s’il dispose d’un motif légal de refus sans être obligé d’attente l’avis du préfet (CAA de Toulouse, 17 avril 2025, n°23TL00858).
- Opposabilité des documents d’une ZAC à une demande de permis d’aménager
⇒Rappel : demande d’autorisation d’urbanisme s’apprécie au regard des dispositions législatives et règlementaires relatives à l’utilisation des sols (article L. 421-6 du Code de l’urbanisme).
Les documents relatifs à la création et les modalités d’exécution d’une ZAC ne peuvent pas être légalement opposés pour justifier un refus d’autorisation d’urbanisme.
Ces éléments peuvent, en revanche, justifier l’émission d’une décision de sursis à statuer s’il s’avère que le projet risque de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de la ZAC (3° de l’article L. 424-1 du Code de l’urbanisme).
CAA de Lyon, 17 avril 2025, n° 24LY02572
- Avis du commissaire enquêteur sur une OAP faisant l’objet d’un contentieux
Dans cette affaire, une collectivité avait initié une procédure de révision de son PLU.
Au cours de l’enquête publique, le commissaire enquêteur avait été questionné par des administrés concernant une OAP – qui elle-même – faisait l’objet d’un contentieux dans le cadre d’une contestation d’une délibération de mise en compatibilité du PLU.
Le commissaire enquêteur a refusé de répondre à ces questions en raison de ce contentieux.
Le Conseil d’Etat estime que l’avis du commissaire enquêteur est irrégulier et constate l’illégalité de l’approbation du nouveau PLU pour ce motif.
Le Conseil d’Etat indique que ce vice est régularisable par l’organisation d’une nouvelle enquête publique spécifiquement sur ce point – et la collectivité pourra, ensuite, approuver régulièrement son nouveau PLU (article L. 600-9 du Code de l’urbanisme).
- Contestation d’une activité de location meublée touristique : la mairie ne gagne pas à tous les coups !
La VILLE DE NICE avait assigné une copropriétaire d’un immeuble afin d’obtenir sa condamnation à payer 50 000 € en raison d’une prétendue activité « airbnb » irrégulière.
⇒Rappel : une activité de location saisonnière touristique nécessite une autorisation de changement d’usage dans les secteurs concernés – A défaut, le propriétaire s’expose à une condamnation correspondant aux loyers perçus en exploitant illégalement cette activité (article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Le Tribunal judiciaire de Nice a considéré que l’activité nécessitait un changement d’usage et a condamné la copropriétaire à payer 20 000 € à la VILLE DE NICE.
Par un arrêt du 7 mai 2025 la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé le jugement en retenant qu’une activité de location saisonnière touristique n’est pas assujettie à cette règlementation sauf si elle s’accompagne de services accessoires à destination des occupants.
Le règlement de copropriété prévoyant une destination bourgeoise de l’immeuble ne suffit pas à empêcher l’exploitation de cette activité (CA d’Aix-en-Provence, Ch 1-8, 7 mai 2025, n°24/04542).
- Attention : les logements créés par un bail réel solidaire (BRS) ne sont pas des logements sociaux
⇒Rappel : le bail réel solidaire est un dispositif permettant l’accès à la propriété pour des foyers modestes. Le bénéficiaire achète uniquement le bâtiment et loue le terrain à un organisme foncier pour une durée de 18 à 99 ans.
Dans cette affaire, un permis de construire avait été délivré pour la création de 9 logements dans le cadre de baux réels solidaires et le projet comportait 9 places de stationnement – alors que le PLU exigeait au moins deux places/logement.
Le pétitionnaire a indiqué que les logements créés par des BRS sont des logements sociaux bénéficiant de la limitation à un place de stationnement par logement – peu importe les règles du PLU (article L. 151-35 du Code de l’urbanisme).
Le Tribunal administratif de Toulon a, récemment, retenu que des logements créés par un BRS ne constituent pas des logements sociaux. Le Tribunal a écarté l’application de la règle dérogatoire et invité le pétitionnaire à régulariser via un PC modificatif (TA de Toulon, 28 mars 2025, n°2401441).
- Obtenir un PC modificatif alors que le PC initial a été annulé : c’est possible !
La Cour administrative d’appel de Nancy a précisé qu’un projet peut être régularisé par un PC modificatif même si le PC initial a été annulé – trois conditions :
-L’ouvrage ne doit pas être achevé ;
-La décision ayant prononcée l’annulation ne doit pas être définitive ;
-La modification ne doit pas changer la nature même du projet.
CAA de Nancy, 6 février 2025, n°21NC01066
- Augmentation de la durée de validité des autorisations d’urbanisme
-Le délai de validité des permis de construire et des décisions de non-oppositions à DP obtenus entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 est portée à 5 ans ;
-La durée de validité de ces mêmes autorisations est augmentée d’un an si elles ont été obtenues entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022.
Cela concerne uniquement les autorisations d’urbanisme en cours de validité au 27 mai 2025 – jour de l’entrée en vigueur du décret n°2025-461 du 26 mai 2025 prévoyant ces changements.
2-CONTRATS ET MARCHES PUBLICS
- DGD tacite : pas d’application de la procédure de contestation du décompte général
En cas de DGD tacite, le titulaire n’est pas tenu par le formalisme et les délais prévus par le CCAG-travaux pour émettre une réclamation – ainsi il n’est pas obligé d’émettre un mémoire en réclamation préalable et le délai de 6 mois à compter de la naissance du décompte général pour saisir le Tribunal n’est pas applicable (CAA de Nancy, 1er avril 2025, n°21NC02150).
- Le contrat de fourniture d’énergie est un marché public
Un fournisseur d’énergie avait agi en référé contre une commune pour obtenir le paiement d’une somme au titre de la fourniture d’électricité. Le Tribunal administratif de Clermont-Ferrand a estimé que le contrat n’était pas administratif et s’est déclaré incompétent.
La Cour administrative d’appel de Lyon a indiqué qu’un contrat de fourniture d’électricité souscrit par une commune pour l’alimentation d’un gymnase constitue un marché public en application du Code de la commande publique (CAA de Lyon, 30 avril 2025, n°24LY03044).
3-PROCEDURE
- Référé-suspension : pas de clôture pas de décision régulière
Par cette décision très récente, le Conseil d’Etat a censuré une ordonnance de référé car le juge avait rouvert l’instruction après l’audience de plaidoirie qui s’était tenue à 10h et fixé une clôture d’instruction le même jour à 15h00. Le juge a communiqué de nouvelles écritures à 15h05 et rendu sa décision le lendemain.
Le Conseil d’Etat a rappelé que la transmission de nouvelles écritures après la clôture a pour effet de rouvrir l’instruction. Le Juge ne pouvait pas régulièrement rendre sa décision sans que l’instruction ne soit close (CE, 23 mai 2025, n°501705).